미국 부동산 구매시 절차 설명

미국 부동산 구매 절차는 모기지 사전 승인(Pre-Approval) 획득, 전담 바이어 에이전트(리얼터) 선정, 주택 오퍼 제출, 에스크로 오픈 및 홈 인스펙션, 최종 대출 심사 및 클로징의 5단계로 진행됩니다. 한국과 달리 제3자인 에스크로 회사가 자금과 서류를 중립적으로 관리하는 것이 특징입니다. 중도금 없이 계약금과 잔금으로 나뉘며, 클로징까지 약 30~45일이 소요됩니다. 

1. 모기지 사전 승인 (Pre-Approval) 받기

집을 구매할 계획이라면, 신용을 잘 관리해야 합니다. 절대 새로운 신용카드를 발급받거나 자동차를 리스/구매하지 마십시오. 
미국에서 부동산을 구매할 계획이라면 가장 먼저 은행이나 모기지 브로커를 통해 대출 가능 금액을 확인해야 합니다. 융자 한도와 사전 승인 편지(Pre-Approval Letter)가 있어야 셀러에게 매수 능력을 증명할 수 있습니다.

2. 바이어 에이전트 (Realtor) 선정

매수자 측을 대변해 줄 부동산 중개인을 고용합니다. 미국은 판매자(셀러)가 중개 수수료(통상 5~6%)를 전액 부담하므로, 바이어는 수수료 비용 없이 전문적인 도움을 받을 수 있습니다.

3. 주택 검색 및 오퍼 (Offer) 제출

마음에 드는 집을 발견하면 에이전트와 상의하여 매수 가격, 계약금(Earnest Money), 희망 에스크로 기간 등을 명시한 구매 계약서(Offer)를 제출합니다. 셀러가 수락하거나 가격/조건을 조율(Counter Offer)하여 서명하면 계약이 성사됩니다.

4. 에스크로 (Escrow) 오픈 및 홈 인스펙션

계약이 체결되면 에스크로를 오픈하고 계약금을 에스크로 계좌에 예치합니다. 타이틀보험(Title Insurance)을 가입해서 향후 소유권 분쟁에 대비하는 것이 좋습니다. 타이틀 회사를 통해 미리 해당 부동산에 압류(Lien)나 세금 체납, 붑법 건축물 기록 등이 없는지 소유권 조사(Title Search)를 마쳐야 합니다. 
이 기간 동안 바이어는 홈 인스펙션(주택 검사)을 진행하여 건물의 구조나 하자 상태를 점검하고, 결과에 따라 셀러에게 수리나 가격 조정을 요구할 수 있습니다. 홈 인스펙션을 철저히 진행하는 것이 중요합니다. 보통 7~14일의 듀 딜리전스(Due Diligence)기간이 주어지면, 이 기간에 주택구조, 지붕, 전기, 배관, 누수 등 집 상태를 점검해야 합니다. 중대한 하자가 발견되면, 셀러에게 수리를 요청하거나 크레딧을 받을 수 있으며, 마음에 들지 않으면 계약을 철회할 수도 있습니다. 이 권리를 보장받으려면 계약서에 '인스펙션 컨틴전시(Inspection Contingency)'를 반드시 포함해야 합니다.

5. 주택 감정 및 최종 융자 심사

대출 은행은 감정사를 보내 해당 주택의 시장 가치를 평가합니다. 가치가 매매가에 부합하면 은행의 최종 대출 승인(Clear to Close)이 떨어집니다.

6. 최종 점검 및 클로징 (Closing)

잔금 지급 전 마지막으로 주택 상태와 이전 합의된 수리 사항을 최종 점검(Walk-through)합니다. 에스크로 회사에 다운페이먼트(선수금) 및 클로징 비용을 송금하고 서류에 서명하면 소유권 이전과 등기가 완료됩니다. 클로징 비용도 약 10%를 생각해야 합니다. 

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